Depuis le 31 août 2023, l’ordonnance du 22 juin 2023 relative aux règles de procédure applicables aux expulsions est entrée en vigueur en Région de Bruxelles-capitale.

Cette ordonnance réforme sensiblement le droit du bail à Bruxelles, mais uniquement en ce qui concerne les baux d’habitation et les baux commerciaux portant sur un bien qui constitue également une habitation pour le locataire.

Les différentes modifications peuvent être résumées comme suit :

1.       Mise en demeure préalable

La mise en demeure préalable est obligatoire en cas d’arriérés de loyers ou de charges. Elle devra reprendre de manière complète et non équivoque toutes les données relatives à la créance et devra accorder un délai de minimum 1 mois au locataire pour régler cet arriéré (et non plus quinze jours).

Elle devra reprendre les mentions obligatoires suivantes :

-          Identité, adresse, numéro de téléphone et qualité du bailleur ;

-          Description claire des montants réclamés, en ce compris les dommages-intérêts et intérêts moratoires s’il y en a ;

-          Mention qu’à défaut de se conformer dans le mois (minimum), le bailleur pourra saisir le juge d’une action en recouvrement et / ou résolution du bail ;

Un modèle devrait prochainement être fourni sur le site de la Région.

2.       Fixation de l’audience

En cas de non-paiement après le délai d’un mois (minimum), la procédure devra être introduite par requête ou par citation. Si l’affaire est introduite par citation, les frais de citation resteront systématiquement à charge du bailleur, même s’il obtient gain de cause en justice, sauf exception (exemple : citation à parquet si le locataire n’a plus de domicile ou de résidence connus).

A peine de nullité, il faudra mentionner dans la requête (ou la citation) le numéro de téléphone ainsi que le courriel du locataire (si ces informations sont connues du bailleur).

A peine de nullité à nouveau, il faudra annexer à la requête (ou la citation) l’extrait de registre national ainsi que la copie de la mise en demeure et la preuve de son envoi au moins un mois avant.

A dater du jour du dépôt de la requête, il faudra attendre un délai de 40 jours pour obtenir fixation de l’affaire, lorsque la demande comporte une demande d’expulsion.

Cet allongement du délai de fixation vise à permettre au C.P.A.S. d’entrer en contact avec le(s) locataire(s) afin de diligenter une enquête sociale et de trouver une solution avant l’audience.

Lors de l’audience, le juge aura l’obligation de tenter de concilier les parties.

3.       Information du C.P.A.S.

Toute demande tendant à l’expulsion d’un locataire sera communiquée au C.P.A.S. de la commune où se situent les lieux loués, afin de lui permettre de réaliser une enquête sociale.

Si la demande d’expulsion est formée en cours d’instance (et non pas directement dans la requête ou la citation), cette demande sera communiquée au C.P.A.S. et la procédure en cours sera suspendue pendant 40 jours, afin de permettre au C.P.A.S. de faire son enquête sociale. Cette obligation incombe dorénavant au greffe, ce qui nous parait étonnant au vu de la surcharge de travail déjà actuellement rencontrée au sein des différents greffes de la région.

4.       Délai d’expulsion

L’expulsion ne pourra avoir lieu qu’après un délai d’un mois à partir de la signification du jugement.

La nouvelle loi permet dorénavant au juge de prolonger ce délai « en tenant compte de l’intérêt des deux parties et dans les conditions qu’il détermine ».

Durant ce délai, le locataire restera tenu d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel ne pourra pas dépasser le montant du loyer.

L’huissier aura l’obligation d’avertir le locataire de la date d’expulsion au moins 15 jours avant celle-ci.

Le délai d’expulsion pourra être interrompu par le locataire si ce dernier communique à l’huissier « la preuve d’une solution de relogement » effective au plus tard un mois à dater de l’avis d’expulsion. L’huissier devra suspendre l’expulsion et le locataire pourra se maintenir dans les lieux en vue de son déménagement. A défaut d’avoir quitté le logement à la date prévue, l’expulsion pourra être poursuivie.

5.       Trêve hivernale

La trêve hivernale qui ne valait pas pour les bailleurs privés devient obligatoire pour tout le monde, il sera interdit de procéder à des expulsions entre le 1^er novembre et le 15 mars (soit pendant 4 mois et demi).

Quatre exceptions sont prévues par la loi si le bailleur parvient à démontrer le caractère impérieux de l’expulsion :

-          Une solution de relogement est disponible ou bien le locataire a déjà quitté les lieux ;

-          L’état de salubrité et/ou de sécurité du bien justifie que l'occupation ne puisse perdurer ;

-          Le comportement du locataire est à l'origine d'une mise en danger qui rend toute prolongation de l'occupation impossible ;

-          Le bailleur se trouve dans une situation de force majeure qui lui impose d'occuper le logement à titre personnel.

La loi prévoit que durant cette période de trêve hivernale, le bailleur pourra obtenir le paiement de ses indemnités d’occupation auprès du Fonds budgétaire régional de solidarité, si le locataire ne les paie pas durant le moratoire hivernal. Pour en savoir plus voir Moratoire hivernal - Demande d'indemnisation - Bruxelles Logement.

Les modalités de fonctionnement et de subventionnement de ce Fonds doivent néanmoins encore être précisées.

6.       Conclusion

La nouvelle loi entraine un allongement drastique des délais pour les expulsions, puisqu’il faudra désormais au minimum 70 jours avant d’obtenir une audience d’introduction et la procédure elle-même prendra beaucoup de temps avant qu'une expulsion ne devienne possible.

Compte tenu de ce qui précède, les bailleurs auront intérêt de procéder sans délai à l’envoi d’une mise en demeure dès que leur locataire accuse un retard d’un seul mois de loyer.

Et de vérifier à l'avance la solvabilité du candidat locataire, dans les limites de ce qui est légalement autorisé.

Il n'est donc pas certain que cette nouvelle législation profite en fin de compte aux locataires

La Cour de cassation dans un arrêt récent a reconnu le droit des avocats d'invoquer l'existence de droits d'auteur sur leurs conclusions et plus généralement sur le travail intellectuel "normal" presté au bénéfice de leur société d'avocats (Cass., 1è chambre, 24 mars 2023, RG F.21.0052.N). Ce qui confirmerait le droit des avocats de bénéficier du régime fiscal favorable en matière de droits d'auteur (dans les conditions plus restrictives de la réforme introduite par la loi-programme du 26 décembre 2022, entrée en vigueur le 1er janvier 2023).

Les avocats et bureaux d'avocats continuent à recevoir des fiches fiscales 281.50 de leurs clients, malgré que cette obligation ait été supprimée pour les bénéficiaires assujettis à la TVA depuis les revenus de 2021 (loi du 21/01/2022 portant des dispositions fiscales diverses, art 57 du CIR/92)

S'il y a un changement de bénéficiaire économique, ce changement doit être mentionné au Registre UBO dans le mois (article 1:35 du Code des sociétés et des associations). Jusque là rien d'anormal. Mais l'administration (et l'application) exigent en outre que l'on mette le Registre UBO à jour au moins une fois l'an, et ce même si aucune modification n'est intervenue (article 5 de l'arrêté royal du 30 juillet 2018). Comprenne qui pourra. 

Le nouveau Code civil prévoit qu'en cas de décès de l'usufruitier, le bail à date certaine (enregistré) consenti par l'usufruitier continue à courir jusqu'à son terme, avec un maximum de 3 ans. D'où l'intérêt pour le locataire de s'assurer de l'accord du nu-propriétaire s'il veut que le bail continue jusqu'à son terme, sans limitation de durée (article 3.145, alinéa 2 du Code civil, applicable aux usufruits nés à partir du 1er septembre 2021).

13 mai 2022 : Notre collaborateur Alexandre de Troostembergh est admis comme nouvel associé. Ses compétences entre autres en droit commercial et en droit des sociétés et sa pratique de près de 10 ans en M&A constituent une plus-value significative et permettront de développer et de pérenniser ces activités au sein de notre société d’avocats, pour le plus grand bien de tous. 

A partir du 1er janvier 2022, en Région flamande,  les droits d’enregistrement sur l’achat en pleine propriété d’une habitation unique sont diminués de moitié (ils passent de 6 à 3%). L’acheteur qui est déjà propriétaire de sa maison (ou d’un terrain à bâtir) à un an pour s’en défaire (annonce Région flamande). Qui profitera réellement de cette réduction, l’acheteur ou le vendeur (suite à une hausse des prix de vente), les paris sont ouverts.

La loi de redressement économique du 30 mars 1976 prescrit que nonobstant toutes dispositions contraires légales, réglementaires et contractuelles, toute formule d'indexation des prix, des tarifs et des paramètres de formule de fluctuation des prix liés à l'indice des prix à la consommation ou à tout autre indice, est interdite.

  Toute clause ou pratique contraire à cette interdiction est nulle de plein droit.

Les contrats ne peuvent contenir de clauses de révision de prix que dans la mesure où celles-ci ne s'appliquent qu'à concurrence d'un montant maximum de 80 p.c. du prix final et se réfèrent à des paramètres représentant les coûts réels, chaque paramètre étant uniquement applicable à la partie du prix correspondant au coût qu'il représente. Le Ministre des Affaires économiques peut néanmoins déroger, par secteur, au maximum autorisé.

Cette interdiction ne s'applique pas aux loyers, rémunérations, prestations sociales, ni aux honoraires des professions libérales, tels les avocats.

Ce texte de loi, méconnu même des praticiens, est toujours d'actualité.

A partir du 1er février 2022, le délai de paiement de factures entre professionnels ne pourra plus dépasser 60 jours à dater de la facture ou de la livraison/de la prestation de services si la facture est émise auparavant. C'est déjà le cas pour les factures émises par les PME. Le délai de vérification de la conformité des marchandises sera inclus dans le délai de paiement (loi du 14/08/2021 - Moniteur belge du 30/08/2021 p. 91941). 

Dans son rapport de juillet 2021, le Conseil Supérieur des Finances, organe d'avis du SPF Finances, plaide pour la suppression du régime fiscal des droits d'auteur, après avoir constaté qu'entre 2013 et 2020 le nombre de bénéficiaires avait augmenté de 152% et les montants déclarés de 270%. Pour l'exercice fiscal 2020 (année de revenus 2019), 7.913 bénéficiaires auraient déclaré un total de droits d'auteur de près de 400.000.000€. Le CSF n'a cependant pas évalué l'impact d'une suppression de ce régime. Il prône également la suppression de certaines autres "niches fiscales", parmi lesquelles le régime des sportifs et des arbitres, et surtout les avantages accordés pour les logements autres que l'habitation propre.

La date butoir pour le téléchargement des documents probants et la confirmation annuelle de l’information reprise dans le registre UBO a été reportée au 31 août 2021 Registre UBO | Compliance | SPF Finances (belgium.be)